Carmen Guerrero's Deposition on Paseo Caribe

Complete text of Carmen Guerrero's Deposition on Paseo Caribe, August 9, 2007

IRREGULARIDADES COMETIDAS POR AGENCIAS GUBERNAMENTALES DURANTE LA EVALUACIÓN DE PERMISOS DEL PROYECTO PASEO CARIBE

Carmen R. Guerrero Pérez Asesora en Asuntos Ambientales y Turismo Sustentable Iniciativa para un Desarrollo Sustentable Teléfono: 787-378-1544 E-mail: guerrero_carmen@hotmail.com Fecha: 9 de agosto de 2007

La controversia en torno al proyecto Paseo Caribe es mucho más amplia que el tema del acceso público al Fortín San Jerónimo. Paseo Caribe es otro caso ejemplar de las irregularidades que cometen nuestras agencias gubernamentales irrespectivamente del partido político en poder, las cuales soslayan la buena práctica de la planificación, sus reglamentos, las leyes ambientales y de planificación de Puerto Rico y hasta nuestra propia Constitución. Son muchas las violaciones a leyes y reglamentos que ha incurrido el gobierno con la aprobación de este proyecto…Veamos:

Irregularidades de la Junta de Planificación de Puerto Rico:
1. El proyecto Paseo Caribe, en aquel entonces conocido como Caribe Village, presentó una Consulta de Ubicación ante la Junta de Planificación el 9 de marzo de 1999. Quiere decir, que de entrada ya el proyecto no cumplía con las leyes y reglamentos de zonificación y sano uso del terreno para esta zona de gran importancia histórica, cultural, social, económica y ambiental para nuestro país. Si un proyecto solicita una Consulta de Ubicación es porque el mismo no cumple con los reglamentos de zonificación del área. Específicamente, Paseo Caribe no cumplía con las normas y guías generales sobre altura máxima, densidad máxima, ventanaje, área del solar, área de ocupación máxima, área bruta de construcción, servidumbres de paso, usos permitidos y acceso al Fortín San Jerónimo del Plan de Usos del Terreno y Reglamento de Zonificación Especial para la Entrada a la Isleta de San Juan (Reglamento Número 23) del 15 de enero de 1993 y el Reglamento de Zonificación Especial del Condado del 7 de junio de 1986.

2. A tan solo dos meses de la radicación de esta Consulta de Ubicación (específicamente el 24 de mayo de 1999), la Junta de Planificación decidió celebrar una vista pública para enmendar estos dos importantes reglamentos. En esta vista pública, la agencia, representada por el Arq. Bijan Ashrafi, Director del Programa de Planificación Física de la agencia, no pudo precisar el porqué de estos cambios de zonificación y si se había hecho algún tipo de estudio para justificar estos cambios. Es decir, la agencia no pudo justificar el beneficio que el Pueblo de Puerto Rico y/o la comunidad y sectores afectados derivarían del proceso de re-zonificación, tal como lo requiere la ley orgánica de la Junta de Planificación y sus reglamentos. Esencialmente, la Junta proponía un cambio de zonificación para convertir toda esta zona en un Distrito de Zonificación Comercial Turístico-4 (CT-4), eliminando así las zonificaciones de Distrito Público, Distrito Comercial Turístico (CT) y de Zonas de Desarrollo Especial (ZDE – A.1, ZDE – A.2 y ZDE – A.3) del Reglamento de la Entrada a la Isleta de San Juan y el Reglamento del Condado, con la excepción del Fuerte San Gerónimo que se propuso como un Distrito de Conservación de Recursos Históricos (CR-H). Supuestamente, este proceso de cambio de zonificación era uno independiente al proyecto Paseo Caribe. Sin embargo, el proponente de Paseo Caribe sometió su Consulta de Ubicación, tan solo dos meses antes de estas vistas públicas, con la premisa implícita de que las estructuras a desarrollar resultarían compatibles con los requisitos de un Distrito Comercial Turístico-4 (CT-4). Las enmiendas propuestas por la Junta de Planificación al Plan de Usos y Reglamento de la Entrada a la Isleta de San Juan y al Reglamento de Zonificación Especial del Condado fueron sumamente sospechosas y acomodaticias para el proyecto Paseo Caribe. De hecho, esta transacción de la Junta fue una variación de facto de estos reglamentos y del Reglamento de Zonificación de Puerto Rico (Reglamento Núm. 4). Esta variación debió haber requerido una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) ya que involucraba un cambio de un Distrito Público a uno Privado en un área tan sensible, entre otros impactos significativos. Con estas acciones, la Junta excedió su capacidad discrecional otorgada en su ley orgánica que constituyeron violaciones a la misma y a los reglamentos que ha adoptado la propia agencia.

3. La Consulta de Ubicación para el proyecto Paseo Caribe fue aprobada por la Junta de Planificación mediante una Resolución del 12 de enero del 2000. Al final de esta Resolución se incluye un mapa del Plano de Zonificación Propuesta por el Proponente (Figura 12 de la Evaluación Ambiental – Ver Anejo), donde se aprueba el cambio de zonificación del predio a un Distrito CT-4. La aprobación de esta consulta de ubicación tuvo el efecto neto de re-zonificar todos estos terrenos y de enmendar el Reglamento Núm. 23 y el Reglamento del Condado sin un análisis profundo sobre los impactos significativos de esta acción. Debe esclarecerse si la Junta de Planificación llegó a culminar el proceso de enmienda formal a los Reglamentos de la Entrada a la Isleta de San Juan y del Condado que inició cuando celebró la vista pública del 24 de mayo de 1999, ya que si el mismo culminó la agencia por lo menos debió haber desarrollado y publicado un nuevo mapa de zonificación para la zona para cumplir con el debido procedimiento administrativo. Tal como mencionamos anteriormente, este proceso supuestamente era independiente de la evaluación del proyecto Paseo Caribe por lo que debió haber culminado.

4. La Junta de Planificación autorizó la Consulta de Ubicación de Paseo Caribe con diversos asuntos pendientes por esclarecerse en diversas agencias. Cuando uno lee la resolución de la Junta, puede observarse que las agencias necesitaban tiempo adicional para evaluar el proyecto. Por ejemplo: -Departamento de Transportación y Obras Públicas - no es factible analizar el proyecto porque la agencia estaba desarrollando un Plan Maestro para la extensión del Tren Urbano hasta el Viejo San Juan y a su vez, estaba proponiendo eliminar la marginal donde el proponente establecería el acceso principal al proyecto; -Instituto de Cultura Puertorriqueña - es necesario un estudio de arqueología Fase II; -Municipio de San Juan - es necesario hacer un estudio sobre el patrón de tránsito vehicular y peatonal; -Departamento de Recursos Naturales y Ambientales - tendría que llevar a cabo un deslinde de la zona marítimo terrestre; y -Autoridad de Acueductos y Alcantarillado – proyecto deberá esperar al Superacueducto;

5. El proyecto Paseo Caribe actualmente ocupa ilegalmente terrenos de dominio público, ya que parte de los predios donde ahora se construye Paseo Caribe (antigua Parcela del US Coast Guard) y donde se construyó el complejo Condado Lagoon Villas – Fase I Paseo Caribe (antiguo estacionamiento del Caribe Hilton) son terrenos ganados al mar mediante relleno. Según se desprende del estudio de suelos de la Evaluación Ambiental de Paseo Caribe (páginas 16-19), una tercera parte de los terrenos del área denominada Antigua Guardia Costanera son terrenos ganados al mar.1 Aunque el estudio de suelo de la Evaluación Ambiental de Paseo Caribe estratégicamente ignoró los terrenos del antiguo estacionamiento del Hotel Caribe Hilton, también existe evidencia de que estos terrenos son ganados al mar. Esto se desprende de la Escritura Núm. 2 del 21 de julio de 2000 ante el Notario Público Javier D. Ferrer Fernández, escritura mediante la cual Hilton International of Puerto Rico, Inc. le vende a San Gerónimo Caribe Project, Inc. (anteriormente San Gerónimo Development Inc.) una parcela agrupada para la construcción de los Condado Lagoon Villas (antes Las Casitas). En la página 3 de esta escritura se hace constar que la parcela de 3.3435 cuerdas son terrenos adquiridos al mar por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico. También se hace constar que de dicha finca agrupada se segregó 1.3055 cuerdas, las cuales fueron vendidas a San Gerónimo Development Inc. En el pasado, para poder rellenar terrenos aledaños a la costa había que solicitar un permiso conocido como el War Department Permit al Secretary of War en Washington D.C. por medio del Public Service Commission of PR con un endoso del US Engineer Office at San Juan (lo que ahora es la Oficina del Cuerpo de Ingenieros de los EU). En la oficina local del Cuerpo de Ingenieros de los EU en Puerta de Tierra, cuentan con un archivo de los permisos históricos otorgados por la agencia.

La Tabla 1 resume los datos sobre los permisos otorgados para los terrenos donde se construyeron los Condado Lagoon Villas (Fase I de Paseo Caribe) y donde actualmente se construye Paseo Caribe.

1 La Evaluación Ambiental original del proyecto indica que “el sector este del Antiguo Local de la Guardia Costanera ocupa aproximadamente una tercera parte de esta parcela…Esta estrata superior arenosa probablemente representa la capa de arena utilizada en el relleno del área, bajo el nivel del agua de la laguna en el sector donde los terrenos fueron ganados al mar” (página 19 de EA original). La Figura 1.16 – Perfil Aproximado del Sub-suelo del Apéndice A y la Figura 4-A del Estudio de Sub-Suelos de la Parcela Antigua Guardia Costanera del Apéndice D de la EA enmendada también evidencian que parte del terreno, específicamente el área más cercana a la laguna, fue rellenada artificialmente. Además, la Figura 2-A del Estudio de Sub-Suelos de la Parcela Antigua Guardia Costanera del Apéndice D muestra claramente el área aproximada donde estaba ubicada la línea costera antes de que fuera rellenada.

Tabla 1 Permisos Otorgados para el Relleno de la Costa en donde hoy se construye Paseo Caribe
Número de Permiso Año Otorgado a Descripción de Permiso Terreno #170 1941 Public Works Officer Construir dique y relleno en orilla de la costa oeste de Bahía del Condado. Antigua Parcela del US Coast Guard (Paseo Caribe) #405 1955 PRIDCO Construir muro de contención y relleno en la costa noroeste de la Laguna para la extensión del Caribe Hilton. Antiguo Estacionamiento del Caribe Hilton (Fase 1 Paseo Caribe - Condado Lagoon Villas)
Al comparar la fotos aéreas de la Oficina de Fotogrametría de la Autoridad de Carreteras y Transportación de 1939 y 1962, también se confirma que parte de los terrenos de la parcela del US Coast Guard, los terrenos que pertenecían al estacionamiento del Caribe Hilton al lado del Fortín San Jerónimo y parte de los jardines del Caribe Hilton fueron terrenos ganados al mar.

Según la Ley de Puertos para la Isla de Puerto Rico del 5 de febrero de 1886, la Ley Núm. 151 del 28 de junio de 1968 (Art. 1, Sec. 1.03; 23 LPRA 2103), el Código Civil y el Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia, Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos Sumergidos Bajo Estas y la Zona Marítimo-Terrestre del DRNA de 1992, la zona marítimo terrestre es un bien de dominio público y comprende, entre otros, los terrenos ganados al mar. En fin, los terrenos ganados al mar son bienes de dominio público y son parte de la zona marítimo terrestre. Conforme al Artículo 254 del Código Civil, el mar y sus riberas son bienes comunes que no pertenecen a nadie y el público tiene derecho al libre uso de los mismos. Todo bien destinado al uso público es un bien de dominio público (Art. 256, Código Civil) y como tal no son bienes patrimoniales. Por lo tanto, no están en el comercio de los hombres, no son enajenables, ni imprescriptibles, ni sujetos a gravámenes.

Por consiguiente, la Junta de Planificación estaba impedida de autorizar la titularidad privada de terrenos de dominio público a través de la aprobación de la Consulta de Ubicación para Paseo Caribe. Por otra parte, todas las transacciones de compraventa sobre los terrenos ganados al mar no son válidas. Esto incluye la venta de los terrenos ganados al mar que fueron vendidos por el Gobierno al Hilton International y que éste le vendió a San Gerónimo Development Inc.. Específicamente, esto incluye la totalidad de los terrenos que actualmente ocupan los Condado Lagoon Villas (Fase I Paseo Caribe) y una tercera parte de los terrenos donde se construye Paseo Caribe.

6. La Junta de Planificación también violó la Ley de Puertos de 1886, el Reglamento de Zonificación de la Zona Costanera y de Accesos a las Playas y Costas de Puerto Rico (Núm 17), el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico (Número 4) y el Reglamento de la Zona Marítimo Terrestre del DRNA al aprobar la construcción de estructuras con frente horizontal paralelo al mar, a una distancia de 12 metros de la colindancia de la propiedad con la zona marítimo terrestre (ZMT); ignorando el requisito mínimo legal de una servidumbre de 20 metros de ancho expedita y libre de obstrucciones al igual que una faja de terrenos de 30 metros de ancho, contigua a la anterior, donde no se erigirán estructuras permanentes. Estas servidumbres equivalen a un total de 50 metros desde el límite de la ZMT, el cual sabemos es tierra adentro por el relleno de terrenos ganados al mar en las décadas de los 1940 y 1950. Si la agencia hubiera considerado e implantado todas estas servidumbres y restricciones, se hubiera imposibilitado la aprobación y la construcción de Paseo Caribe tal como estaba plasmado.

7. Tal como mencionamos anteriormente, la Junta de Planificación aprobó la Consulta de Ubicación del proyecto el 12 de enero del 2000 sin la preparación de una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), requisito indispensable para este tipo de proyecto de desarrollo intenso e impacto significativo. Todo ello en violación a la Sec. 19 del Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y al Artículo 4(C) de la Ley sobre Política Pública Ambiental (Ley Núm. 9 del 18 de junio de 1970), según enmendada. Al no prepararse una DIA, no se consideró: -el acceso público adecuado al Fortín San Jerónimo; -la ocupación ilegal de terrenos de dominio público; -el impacto negativo a los recursos históricos, culturales y estéticos de la zona, -los impactos por la congestión vehicular de más de 1,759 automóviles en el
estacionamiento multi-pisos de Paseo Caribe justo en la entrada de la Isleta de San Juan; -los impactos acumulativos al sector por la alta densidad del proyecto; -las violaciones a la zonificación del área; -la eliminación del único hidrante disponible para el sector; -daños a la propiedad, daños a la salud, daños económicos y a la calidad de vida de los vecinos y -el incremento en las inundaciones de aguas pluviales a causa del pobre drenaje de la infraestructura actual, entre muchos otros.

La determinación de la Junta de Planificación de llevar a cabo una Evaluación Ambiental no solo incumplió con las disposiciones del Reglamento de las DIA de la Junta de Calidad Ambiental, sino que pareció haber sido deliberadamente elegida, puesto que el proceso de Evaluaciones Ambientales no requiere la celebración de vistas públicas ni la participación activa de la ciudadanía interesada. El proceso de la Evaluación Ambiental tampoco requiere la formulación y el análisis de alternativas a la acción propuesta, dentro de las que se exige la no-acción como una alternativa posible, ni tampoco exige el análisis de impactos acumulativos, descartando así el análisis sobre los posibles impactos acumulativos a sectores adyacentes como lo son Condado, Miramar, Isla Grande, Puerta de Tierra y Viejo San Juan.


8. La Junta de Planificación tampoco tomó en consideración su propio Reglamento de Zonas Inundables (Reglamento Núm 13), ya que gran parte de los terrenos del proyecto se ubican en terrenos influenciadas por la marejada ciclónica (Zona I-M) e inundaciones fuera del cauce mayor (Zona II).

9. Luego de la aprobación de la Consulta de Ubicación en el año 2000, la Junta de Planificación continuó aprobando enmiendas al proyecto Paseo Caribe. Por ejemplo, el 23 de mayo del 2003 la Junta le aprobó añadir 35 unidades de vivienda adicionales y eliminar 40,000 pies cuadrados de área comercial. Además, el 6 de octubre del 2004 la Junta le aprobó añadir 34 unidades de vivienda adicionales. En fin, la Junta aprobó la construcción de casi 70 unidades de vivienda adicionales y eliminar áreas comerciales sin un debido proceso de evaluación seria por la agencia.

10. Por último, cuando la Junta de Planificación aprobó la Consulta de Ubicación el 19 de enero del 2000 (Presidente: José Caballero Mercado) indicaba que “se entiende que las Calles Rosales y Palmeras podrán dedicarse primordialmente al tránsito local y al tráfico de vehículos relacionados con el Hotel”. A su vez, el proponente siempre indicó en el documento ambiental y en la Consulta de Ubicación que los accesos de Paseo Caribe no serían por las Calles Rosales y Palmeras. Sin embargo, ahora vemos que en el Convenio Preliminar entre el Instituto de Cultura Puertorriqueña y el proyectista Arturo Madero sobre el acceso público al Fortín San Jerónimo habla de movilizar el tránsito a través de la Calle Rosales. La Calle Rosales pertenece al Municipio de San Juan y no provee para el tipo de tránsito que este proyecto va a generar. Esto es algo que cualquier Comisión Especial tendrá que dilucidar antes de que advenga final y firme el propuesto convenio entre el Instituto y Paseo Caribe. Irregularidades del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales:

1. Zona Marítimo Terrestre - El Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) violó su Ley Orgánica de 1972 (Ley Núm. 23 del 20 de junio de 1972), la Ley de Puertos de 1886, la Ley Núm. 151 de 1968 (art. 1, sec. 1.03), el Código Civil (Arts. 254 & 256) y su propio Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia, Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos Sumergidos Bajo Estas y la Zona Marítimo-Terrestre de 1992 (Reglamento ZMT) al aprobar un plano de deslinde de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) sin tomar en cuenta el proceso de relleno de terrenos ganados al mar en décadas pasadas y el límite histórico de la costa. En mayo del 2002, tuvimos la oportunidad de revisar el expediente sobre el proyecto Paseo Caribe en el DRNA. En aquel momento, solo existían dos planos de mensura para la zona marítimo terrestre para la zona:

• El plano de mensura aprobado por la Administración de Terrenos en julio de 1992 y por el DRNA el 13 de diciembre de 1994, conforme en cuanto a la ZMT, según expresado en el plano para la fecha de conformidad. • El plano firmado y sellado por el Agrimensor Renán López de Azúa, Licencia 7537, aprobado por el DRNA el 10 de septiembre de 1998. Ninguno de estos planos de deslinde de la ZMT tomó en cuenta el proceso de relleno de estos terrenos ni el límite histórico de la costa antes de que se ganaran terrenos al mar. Sin embargo, aunque el propio DRNA requirió un plano de deslinde e información adicional para la delimitación de la ZMT en sus cartas de comentarios sobre la Consulta de Ubicación del 17 de marzo de 1999 y del 29 de octubre de 1999, éstos nunca fueron sometidos ante la agencia. La Junta de Planificación optó por ignorar los comentarios del DRNA al aprobar la consulta de ubicación del proyecto el 12 de enero del 2000 sin un nuevo plano de deslinde de la ZMT y otra información adicional.
Cuando la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) comienza a otorgarle permisos de construcción a Paseo Caribe, el Secretario del DRNA en ese momento, Dr. Carlos Padín, escribió una carta el 21 de agosto de 2001 en la que aparenta aprobar el deslinde de la ZMT utilizando solamente los planos mencionados anteriormente (los de 1994 y 1998). Esto en total incumplimiento con el Reglamento de la ZMT, el cual indica que los planos de deslinde de la ZMT tan solo tienen un año de vigencia. En esta carta de comentarios, el Secretario también requirió que el proyecto cumpliera con las siguientes recomendaciones:

1. Se debe mantener expedita, libre de construcciones, la servidumbre de vigilancia del litoral. (NOTA ACLARATORIA: La servidumbre de vigilancia del litoral de 6 metros actualmente no está libre de construcciones. En ella se construyó la calle de dos carriles hasta el Fortín San Jerónimo y parte de los edificios de Paseo Caribe.) 2. Se debe dar cumplimiento a todas las disposiciones señaladas en la Resolución emitida por la Junta de Planificación el 12 de enero de 2000. (NOTA ACLARATORIA: Sin embargo en esta Resolución de la JP, el propio DRNA indicaba que necesitaba información adicional para delimitar la ZMT) 3. Cumplir con las disposiciones de ley y/o reglamentos aplicables, incluyendo pero sin limitarse a la Ley 23 de 1970, Ley de Aguas, Ley de Puertos, Reglamento 25, Reglamento 4860, Reglamento de Lotificación y Reglamentos 13 y 17. Curiosamente, el Agrimensor Víctor Romero, División de Agrimensura del DRNA, le indicó en un MEMO (6 de agosto de 2001) a Luisa N. González, Directora de la División de Consultas y Endosos, que el proyecto “debería cumplir con el Artículo 3.05 del Reglamento #17 el cual requiere dedicar a uso público una franja de 20 metros de ancho, medidos a partir de la ZMT hacia los terrenos para todo proyecto de construcción
o lotificación, con frente a las costas o playas de Puerto Rico”. Estas recomendaciones detalladas no fueron acogidas ni por la División de Consultas y Endosos ni por el ex – Secretario del DRNA, Dr. Carlos Padín en sus comentarios sobre el proyecto. Luego en la Resolución Aclarando Particulares de la Junta de Planificación del 6 de diciembre de 2001 (Presidente: Hermenegildo Ortiz), la agencia indicó que:
“el proyecto propuesto no contempla la utilización de terrenos al mar ni la Junta de Planificación autoriza su desarrollo. El proponente en etapa posteriores ante la Administración de Reglamentos y Permisos deberá obtener una certificación del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales de que se ha cumplido con el “Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia, Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos Sumergidos bajo ésta y la zona marítimo terrestre””.

En el expediente del caso en el DRNA, también se encontró un memorándum de Celso Rossy, Director del Área de Planificación, con fecha del 3 de enero de 2002 indicando que había que investigar y preparar un informe a la Junta de Planificación sobre el caso de Paseo Caribe. Sin embargo, en el expediente no había copia de dicho informe ni evidencia si el mismo llegó a desarrollarse. Por otra parte, el Condominio San Luis recibió una carta del DRNA (Secretario Salvador Salas) el 17 de septiembre de 2002 donde indicaba que el Departamento estaba evaluando la condición de dominio público de los terrenos donde se ubicaría el proyecto Paseo Caribe. Entendemos que el desarrollo de un nuevo deslinde de la ZMT para la totalidad del proyecto Paseo Caribe quedó en el aire, luego de que el sub-secretario del Departamento de Justicia emitiera una Opinión Legal ante el DRNA en el año 2002 indicando que estos terrenos eran parte del Puerto de San Juan y por consiguiente, los terrenos ganados al mar podían considerarse bienes patrimoniales y no bienes de dominio público. Es necesario estudiar la validez de esta Opinión Legal del Departamento de Justicia, especialmente cuando estos terrenos nunca formaron parte del Puerto de la Bahía de San Juan y la misma va en contra de todas las leyes y reglamentos relacionados con la ZMT. Veamos… El Artículo 3.2 del Reglamento de la ZMT del DRNA establece lo siguiente:

”Toda petición de deslinde de la zona marítimo-terrestre deberá incluir la información necesaria para establecer la demarcación tierra adentro histórica de dicha zona. En áreas donde exista evidencia de la alteración humana de las playas, riberas y orillas del mar mediante rellenos, dragados, excavaciones, diques, rompeolas, construcciones o cualquier otro medio, el Departamento presumirá que el límite histórico tierra adentro de la zona marítimoterrestre es aquel más distante tierra adentro que puede determinarse haciendo referencia a estudios topográficos e hidrográficos, planos de autorizaciones, concesiones, licencias, franquicias o permisos anteriores, mapas, o cartas de mareas o navegación. Esta información podrá suplementarse mediante registros apropiados de suelo, fotografías, otros documentos, récords escritos y cualquier otra fuente de información que sería utilizada por personas razonables como parte del manejo de sus negocios” (énfasis suplido).

El Artículo 5 (h) de la Ley Orgánica del DRNA (Ley Núm. 23 del 20 de junio de 1972) establece como facultad y deber ministerial del Secretario del DRNA el:

“Ejercer la vigilancia y conservación de las aguas territoriales, los terrenos sumergidos bajo ellas y la zona marítimo terrestre, conceder franquicias, permisos y licencias de carácter público para su uso y aprovechamiento y establecer mediante reglamento los derechos a pagarse por los mismos. A estos efectos estará facultado a ejercer sus poderes y facultades que le puedan ser
delegadas por cualquier agencia o instrumentalidad del gobierno federal bajo cualquier ley del Congreso de los Estados Unidos.”

También, el Artículo 6 (c) de esta Ley Orgánica establece que el DRNA tiene el deber de deslinde y saneamiento de la ZMT. Por otra parte, otra opinión legal del Departamento de Justicia sobre el tema de la ZMT del año 2002 nos instruye sobre las inscripciones de escrituras públicas ante el Registro de la Propiedad de terrenos que son deslindados y clasificados como zona marítimo terrestre:

“Si alguna persona cree tener derecho al predio que ha sido deslindado como parte de la zona marítimo terrestre, es esta última la que debe acudir a los tribunales de justicia en defensa de sus presuntos derechos y presentar la prueba que crea tener al respecto.”2
Por consiguiente, cualquier certificación de ZMT del DRNA es nula ab initio ya que ninguna agencia de gobierno puede autorizar la titularidad privada de terrenos de dominio público.

2. Extracción de Material de la Corteza Terrestre - Las solicitudes de permisos de extracción de material de la corteza terrestre de Paseo Caribe ante el DRNA fueron presentadas de forma fragmentada para una cantidad total de 92,200 m3 que no fue la cantidad inicialmente aprobada de 30,000 m3 en la Evaluación Ambiental original del proyecto. Específicamente, el proyecto Paseo Caribe solicitó permisos de extracción de material de la corteza terrestre para: Cantidad de Extracción de Área del Proyecto Paseo Caribe Material de la Corteza Terrestre
Área de las Casitas (ahora Condado Lagoon 2,200 m3 Villas) (E-01-00221) Parcela del Coast Guard Oeste (E-01-00273) 30,000 m3
Parcela del Coast Guard Este 60,000 m3
Area Total del Proyecto Paseo Caribe 92,200 m3

Evaluar los impactos de una extracción sustancial de 92,200 m3 es muy diferente a una extracción de solo 30,000 m3, tal como fue presentada en la EA original. El proyectista de Paseo Caribe presentó información falsa en la EA original para inducir a las agencias a error y a su vez, solicitó los permisos de forma fragmentada para que éstas no consideraran el impacto acumulativo de los permisos. Estas acciones van en contra de Rodriguez, Anabelle. (2002). Opinión Legal del Departamento de Justicia. Consulta Núm. 219-02-A al Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. 14 de agosto de 2002. la jurisprudencia establecida por nuestro Tribunal Supremo. En su decisión en cuanto al caso Colón vs. Pesquera, 2000 DTS 060, el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo oportunidad de explicar el alcance de evaluar integralmente el ámbito de un proyecto que tenga el potencial de causar impactos significativos sobre el ambiente, al indicar la necesidad de analizar el impacto acumulativo de una acción que se realizará por etapas. El Tribunal determinó que no se puede analizar un proyecto por etapas porque ello equivale a fragmentar el análisis ambiental, por lo que se tiene que analizar integralmente todas las etapas.

Otro asunto crítico sobre el tema de extracción de material de la corteza terrestre es que el DRNA violó su deber ministerial al otorgar exenciones de permiso para extracciones en la Zona Costanera, en Terrenos de Dominio Público y en la Zona Marítimo Terrestre sin exigir el desarrollo de una Declaración de Impacto Ambiental, tal como lo requieren las Secciones 207 y 210 de la Ley de Arena, Grava y Piedra.

Específicamente, la Sección 207 (Permiso--Necesidad) de la Ley de Arena, Grava y Piedra indica que “el Secretario asegurará el cumplimiento de la Ley [sobre] Política Pública Ambiental, secs. 1121 a 1140a del Título 12, mediante la circulación de una Evaluación Ambiental o de una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) antes de otorgar cualquier permiso, excepto para aquellos peticionarios que soliciten en la zona costanera y en las cuencas hidrográficas de ríos que se utilizan como toma de agua. En estos casos el Secretario se asegurará del cumplimiento de la Ley de Política Ambiental mediante una Declaración de Impacto Ambiental (DIA)”.

Las extracciones de material de la corteza terrestre se llevaron a cabo en terrenos ubicados en la zona costanera, según el Plan de Manejo de la Zona Costanera de Puerto Rico de 1978. Por ende, el Secretario del DRNA debió haber exigido al proyectista el desarrollo de una DIA para cumplir con la Ley de Arena, Grava y Piedra, el Plan de Manejo de la Zona Costanera de Puerto Rico y la Ley de Política Pública Ambiental, según expuesto por nuestro Tribunal Supremo en el caso del Municipio de Loíza v. Sucn. Marcial Suárez, 2001 TSPR 84 y citamos la parte pertinente:
“Además, la Ley de Arena, Grava y Piedra, en el Artículo 2 anteriormente citado, dispone que en todo caso en que la actividad sea en la zona costanera, se requiere Declaración de Impacto Ambiental.”

Esta DIA debió haber considerado, sin limitarse, temas tales como: la cantidad de terreno a extraerse que fueron ganados al mar y que son de dominio público; estudio de todos los suelos; consideración del nivel freático de todos los terrenos; estudio sobre impacto a las estructuras colindantes: Condominio San Luis, Fortín San Gerónimo, demás estructuras colindantes, y estructuras históricas en los terrenos y colindantes (cimientos de la Primera Línea de Defensa Española); análisis de las condiciones de los sistemas existentes de descarga de aguas pluviales; consideración de efectos a la zona marítimo terrestre y al mar; formación física de los terrenos, de la zona marítimo terrestre y al mar; la acción de las aguas del mar; cambios en el nivel del terreno; medios que se utilizarán para la extracción; sitio de disposición del terreno extraído, si los mismos serán exportados, etc., entre otros.

La Ley de Arena, Grava y Piedra en su Sección 210 (Permiso--Limitaciones) también indica que “el Secretario no expedirá permisos para excavar, extraer, remover o dragar componentes de la corteza terrestre cuando estén presente” ciertas circunstancias. Entre éstas, podemos mencionar:
• “Cuando dichos componentes fuesen a ser extraídos de terrenos de dominio público o de terrenos propiedad del Estado Libre Asociado o de cualquiera de sus corporaciones públicas o municipios con el fin de exportar o transportar los mismos fuera de los límites jurisdiccionales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.” (Subrayado nuestro.) • “Cuando el lugar donde se desarrollaría la actividad fuese la zona marítimoterrestre; o aguas abajo de ríos represados; o fincas con propósitos agrícolas, excepto cuando se declare cualesquiera de los lugares anteriores como yacimiento de interés público especial o que de la naturaleza de la acción solicitada se demuestre mediante Declaración de Impacto Ambiental que no tiene impacto ambiental significativo y se preserva o mejora la calidad del área, incluyendo la servidumbre del salvamento, o para fines de conservación y control de inundaciones.”

Por consiguiente, la Sección 210 de esta Ley también aplicaba al caso de Paseo Caribe al llevarse a cabo la actividad de extracción en terrenos de dominio público y en terrenos dentro de la zona marítimo- terrestre. El DRNA violó la Ley de Arena, Grava y Piedra al expedir permisos para extraer material de la corteza terrestre en terrenos de dominio público y en la ZMT.
Irregularidades en la Compra y Venta de Terrenos del Pueblo de Puerto Rico:

Los siguientes datos fueron recopilados por residentes del Condominio San Luis que trabajan como corredores de bienes raíces como parte de una ponencia oficial presentada ante la Comisión de Desarrollo del Municipio de San Juan (Presidida por el Hon. Representante Luis Raúl Torres) el 12 de abril del 2003. Sugerimos que estos datos y fechas sean revisados y confirmados. No obstante, entendemos que los mismos pueden ser de mucho valor para cualquier evaluación o investigación sobre las transacciones de compra-venta de terrenos donde actualmente se construye Paseo Caribe.

“La compra-venta de los terrenos para desarrollar el Mega-Proyecto Paseo Caribe está enmarcada en la compra-venta que el Gobierno de Puerto Rico, representado por la Corporación de Desarrollo Hotelero, Inc. y la Compañía de Turismo de Puerto Rico; realiza con Hilton International of P.R., Inc. el día 6 de noviembre de 1999.

Dicha venta incluyó todas las propiedades-estructuras y terrenos – que ocupaba, bajo contrato de arrendamiento el Hotel Caribe Hilton. Además incluyó el solar del antiguo “Coast Guard”, la parcela conocida como “Pier Parcel”, la parcela 439(a) al lado del Fortín de San Jerónimo y la parcela conocida como “Condado Bay”. Sus terrenos suman 23.4776 cuerdas (92,261.73 metros cuadrados). La siguiente tabla desglosa sus cabidas, precios pagados y proporción del terreno ganado al mar.

PROPIEDADES VENDIDAS A HILTON INTERNATIONAL OF P.R., INC.
PARCELA CDAS. M.C. PRECIO NOTAS A 11.38 44,722.06 $60,134,174 PRECIO ENGLOBADO A-H B 0.26 1,024.00 C 0,16 614.32 D 0.18 700.98 E 0.16 644.69 F 0.0164 64.43 G 0.1800 706.29 H 0.1900 746.09 Coast Guard Parcel 5.0931 20,017.80 $8,000,000 APROX. 2.5 CUERDAS SON TERRENOS GANADOS AL MAR Pier Parcel 2.1546 8,468.59 $60,000 Parcel 439 a. 0.3600 1,411.01 $10,000 TERRENO GANADO AL MAR Condado Bay Parcel 3.3435 13,141.47 $93,000 TERRENO GANADO AL MAR TOTAL 23.4776 92,261.73 $68,297,174

Estos datos surgen de las Escrituras de Compraventa. Desconocemos en cuánto se tasaron las parcelas con estructuras pero si asumimos que los terrenos vendidos representan dos terceras partes del precio total, entonces se pagó el metro cuadrado a razón de $740.25. La siguiente tabla ofrece información sobre los precios pagados por metro cuadrado en sectores del Condado. Por comparación todos ellos son mucho más altos que el asumido para el área del Hilton.

PRECIOS POR METRO CUADRADO AREA DEL CONDADO

Venta I Solar de Condominio Stella Maris $1,200/m2 Venta II Solar al lado del Restaurante Ramiros (Avenida Magdalena) $1,500/m2 Venta III Solar colindando con el Hotel Mariott (Ave. Ashford frente al mar) $2,000/m2 San Gerónimo Caribe Project, Inc. (ahora San Gerónimo Development, Inc.) le compró a Hilton International, el día 21 de julio del 2000, dos parcelas: la parcela del antiguo “Coast Guard” con cabida de 5.0931 cdas. (20,017.80 m.c.) y una parcela agrupada de 1.38 cdas (5,424.1528 m.c.) , en total 6,4731 cdas (25,441,9528 m.c.). La primera costó $4,962,000 y la segunda $38,000, para un total de $5,000,000. Véase la siguiente tabla con las Parcelas compradas por San Gerónimo Development Inc. a Hilton International.
PARCELAS COMPRADAS POR SAN GERONIMO DEVELOPMENT, INC. A HILTON INTERNATIONAL PARCELA CUERDAS. M.C. PRECIO NOTAS COAST GUARD 5.0931 20,017.80 $4,962,000 APROX. 2.5 cdas son terrenos ganados al mar PARCELA AGRUPADA 1.38 5,424.1528 $38,000 100% terreno ganado al mar TOTAL 6.4731 25,441.9528 $5,000,000
La parcela del Coast Guard le salió a San Gerónimo por $247.88 el metro cuadrado, la segunda por $7.01! En conjunto, San Gerónimo pagó a razón de $196.53 el metro cuadrado; una diferencia abismal ante el precio de terrenos en el Condado, pese a que la localización de Paseo Caribe, es sin lugar a dudas, la más deseable que existe en la Isla de Puerto Rico debido a su belleza, su accesibilidad histórico-turística y su tremendo potencial económico. ¿Qué arreglos hubo con Hilton International? ¡Desconocemos!

El mismo día (21 de julio del 2000) que Hilton International le vende a San Gerónimo constituye hipoteca sobre la parcela “Coast Guard” por la suma principal de $8,500,000, garantía de un pagaré a favor del portador. No se menciona la institución. Véase Estudio de Título (3/19/03). Esto representa una apreciación instantánea de $4,538,000 sobre lo pagado (ese mismo día) por la parcela del Coast Guard.

El 11 de octubre de 2000 – 82 días después ya añadida la parcela que costó $38,000 se modifica y amplía “la hipoteca de $8.5 millones a $10.5 millones. Ahora lo que costó $5 millones, vale $5.5 millones más para efectos hipotecarios. La institución fue First Bank.

El día 23 de marzo de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse dicha hipoteca a $12.3 millones.
El día 4 de octubre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $14.2 millones.
El día 20 de diciembre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $46.55 millones.
El día 4 de octubre de 2002 vuelve a modificarse y ampliarse a $48.86 millones.

O sea, del 21 de julio de 2000 al 4 de octubre de 2002 los $5 millones apreciaron a $48.86 millones!”

De los datos sobre la compra-venta de estos terrenso podemos resaltar que:
1. El gobierno vendió ilegalmente terrenos ganados al mar, que por su naturaleza son de dominio público y no pueden venderse a entidades privadas. Conforme al Artículo 254 del Código Civil, el mar y sus riberas son bienes comunes que no le pertenecen a nadie y el público tiene derecho al libre uso de los mismos. Todo bien destinado al uso público es un bien de dominio público (Art. 256, Código Civil) y como tal no son bienes patrimoniales.

2. Según surge de la solicitud de consulta de ubicación, a la fecha de su presentación (9 de marzo de 1999) el proponente del proyecto no era dueño de los terrenos, éstos pertenecían a Hilton International of Puerto Rico. Por lo tanto, antes de comprometerse a comprar los terrenos, el proponente del proyecto sabía o podía saber mediante investigación en la Junta que los terrenos estaban zonificados como Distrito Público, Distrito Comercial Turístico y Zona de Desarrollo Especial con restricciones de uso y de desarrollo según los reglamentos aplicables. (Asoc. de Res. de Baldrich v. Junta, 118 D.P.R. 759, 772 (1987); Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326, 334 (1985).; Fuertes v. ARPE, 134 D.P.R. ___ (1993), 93 J.T.S. 165, a la pág. 11388.)

Conclusión

El hecho de que los jefes de las agencias del gobierno de Puerto Rico no hayan cumplido con su responsabilidad ministerial, no hace viable los permisos de construcción que se le han otorgado al proyecto Paseo Caribe. A través de todo este proceso se han violado todos los derechos de los colindantes, los usuarios del sector y del pueblo de Puerto Rico. Es por ello que desde el año 2000 hasta el presente, el Condominio San Luis ha llevado un proceso judicial de impugnación ante los tribunales de justicia para que se hagan cumplir los reglamentos ambientales y de planificación de Puerto Rico. También se le unieron otras entidades al Condominio San Luis, tales como el Centro Unido de Detallistas, la Asociación de Residentes del Condado, la Asociación de Residentes de Miramar, y Comité Pro Rescate Viejo San Juan, entre otras, para llevar un proceso administrativo y judicial de impugnación a los permisos otorgados al proyecto.
Si se ha tenido que recurrir a foros como el Tribunal del Pueblo y a la desobediencia civil para hacer valer nuestros derechos es porque las tres ramas de nuestro gobierno - la ejecutiva, la judicial y la legislativa - le fallaron al Pueblo de Puerto Rico al permitir la construcción de este monumento a las irregularidades en los procesos gubernamentales.